Рынок недвижимости Абу-Даби демонстрирует рост: сделки за девять месяцев превысили 171 миллиард дирхамов

Согласно последнему отчету рынка от Bayut, в третьем квартале 2026 года цены на квартиры в некоторых доступных и среднеценовых сообществах Абу-Даби увеличились на сумму до 9,2 процента. Этот рост произошел на фоне устойчивого спроса на более бюджетное жилье, а также сохраняющегося интереса к элитной недвижимости.

Наибольший квартальный прирост зафиксировал Банияс, где средняя цена за квадратный фут для квартир среднего уровня поднялась на 9,2 процента. В сообществе Аль-Гадир наблюдался рост на 6,2 процента, тогда как на острове Аль-Мария цены на квартиры выросли на 3,2 процента. Другие районы, включая Масдар-Сити и Аль-Шамха, также продемонстрировали умеренный рост цен.

На медиабрифинге Мэтт Грегори, старший директор по стратегии в Dubizzle Group, отметил, что Абу-Даби продолжает демонстрировать положительную динамику по ценам на жилье в различных сегментах. За третий квартал Bayut зарегистрировала около 2,5 миллионов посещений платформы, связанных с рынком недвижимости Абу-Даби, при этом среднее количество активных объявлений достигло примерно 20 000.

Эти показатели отражают постоянный интерес к поиску как в устоявшихся сообществах, так и в новых жилых комплексах. Остров Саадият, Марина и Марина Вилла были среди популярных мест для поиска ультра-роскошных квартир. Сегмент элитных квартир привлекал внимание районов Аль-Раха Бич, Яс Айленд и Аль-Мария Айленд.

Для квартир среднего уровня ведущей активностью поиска стала остров Аль-Рим, за ним следуют Масдар-Сити и Банияс. Среди покупателей, ищущих доступное жилье, популярными оставались Аль-Гадир, Аль-Риф и Аль-Шамха. Интерес ультра-роскошных покупателей вилл проявляли острова Саадият, Нурай и Марина.

В сегменте роскошных вилл предпочтение отдали Яс Айленд, Аль-Раха Бич и Аль-Батин. Средний ценовой сегмент представлен районами Аль-Раха Гарденс, Заид Сити и Аль-Самха, в то время как для покупателей доступных вилл популярны были Аль-Шамха, Аль-Риф и Аль-Гадир.

Анализ Bayut определил Аль-Дафра как ведущее место по предполагаемой доходности аренды вилл, показав возврат инвестиций (ROI) в размере 11,5 процента в среднем сегменте. Между Двумя Мостами, также известным как Бейн Аль Джесрайн, была зафиксирована предполагаемая доходность в 10,1 процента для доступных вилл. Среди квартир Аль-Риф предложил предполагаемую доходность в 7,9 процента в доступном сегменте, а Аль-Самха — 7,1 процента для квартир среднего уровня.

На острове Аль-Мария была зафиксирована предполагаемая доходность в 7 процентов для элитных квартир, а Марина предложила 5 процентов для ультра-роскошных квартир. Что касается роскошных вилл, то Аль-Раха Бич показал предполагаемую доходность в 5,2 процента, а остров Саадият — 4,3 процента в ультра-роскошном классе. Следует отметить, что эти цифры представляют собой оценочную доходность аренды, основанную на заявленных ценах на недвижимость, а не гарантированные доходы.

По данным Bayut, заявленная арендная плата в популярных сообществах Абу-Даби оставалась в целом стабильной или показывала лишь незначительные изменения в течение третьего квартала. Острова Саадият и Аль-Раха Бич продолжали пользоваться спросом среди арендаторов, ищущих элитные и роскошные квартиры. Остров Аль-Рим привлекал арендаторов квартир среднего уровня, в то время как Халифа Сити оставался ведущим местом для доступной аренды.

Для вилл острова Саадият и Яс Айленд оставались востребованными в премиальных сегментах, а Заид Сити и Халифа Сити привлекали арендаторов среднего и доступного уровня. Хайдер Али Хан, генеральный директор Bayut, заявил, что Абу-Даби становится все более конкурентоспособным на мировом рынке недвижимости, особенно в сегменте ультра-роскошного жилья и брендированных резиденций. Он добавил, что ассортимент объектов в стадии строительства предоставляет покупателям больший выбор и привлекает международных состоятельных частных лиц и институциональных инвесторов.

Отчет базируется на заявленных ценах и активности поиска на Bayut, а не на завершенных сделках с недвижимостью. Рынок объектов в стадии строительства в Абу-Даби продолжал привлекать интерес в разных ценовых категориях. Среди популярных ультра-роскошных проектов квартир был Культурный район Саадият, а на Яс Айленд проект Gardenia Bay привлекал искателей роскошных квартир. Shams Abu Dhabi на острове Аль-Рим входил в категорию среднего уровня, в то время как проекты Al Reeman 1 и Reeman Garden 1 привлекали интерес в доступном сегменте. Для вилл популярными оставались Саадият Лагуны и Яс Парк Гейт в ультра-роскошном и роскошном классах. Bloom Living в Заид Сити привлекал покупателей среднего уровня, а Al Reeman 2 в Аль-Шамхе фигурировал среди проектов доступных вилл.

Рынок недвижимости в районе Дубай Саут продемонстрировал рекордные показатели в первые восемь месяцев 2026 года. Согласно свежему микрорыночному отчету консалтинговой компании ANAROCK Research, с января по август 2026 года было заключено 12 428 сделок с жилой недвижимостью. Этот показатель на 27% выше, чем 9 788 сделок, зарегистрированных в 2025 году, что означает, что объем продаж за восемь месяцев 2026 года уже превысил весь объем продаж предыдущего года.

Наблюдается также ускорение общего объема продаж. За период с января по август 2026 года общая стоимость жилой недвижимости составила 15,9 миллиарда дирхамов. Эта сумма составляет около 81% от общего годового объема продаж в 19,6 миллиарда дирхамов, зафиксированного в 2025 году. Если темпы продаж за первые восемь месяцев сохранятся до декабря, общий объем продаж в 2026 году может достигнуть примерно 23,9 миллиардов дирхамов; однако следует отметить, что это лишь прогноз, основанный на текущей динамике, а не официальный прогноз ANAROCK.

При сравнении с долгосрочными данными видно, что годовой объем продаж жилой недвижимости в Дубай Саут в 2020 году составлял всего 0,72 миллиарда дирхамов. К 2025 году этот показатель вырос до 19,6 миллиарда дирхамов, что представляет собой увеличение объема продаж примерно в 27 раз за пять лет. Одновременно с этим, количество годовых сделок увеличилось с 672 до 9 788.

Отчет также выявил значительные изменения в предпочтениях покупателей жилья. В Дубай Саут растет доля небольших и более доступных по цене квартир. В период с января по август 2026 года доля студийных апартаментов в общем объеме жилых сделок достигла 45%, по сравнению с 19,5% в 2025 году. Доля апартаментов типа 1-BHK составила 31%. Таким образом, студии и квартиры типа 1-BHK вместе занимают около 76% всех сделок, а доля апартаментов в общем объеме жилых продаж достигла 94,5%, что свидетельствует о предпочтении покупателями небольших квартир в данном районе.

Средняя цена недвижимости за квадратный фут в Дубай Саут также возросла. По данным ANAROCK, в январе-августе 2026 года средняя цена составила 1 656 дирхамов за квадратный фут, тогда как в 2020 году она составляла 650 дирхамов, что означает рост средней цены примерно в два с половиной раза за этот период. Несмотря на это повышение, средняя сумма, затрачиваемая на приобретение одной недвижимости, снизилась. В 2023 году средний размер сделки достиг пика в 2,57 миллиона дирхамов, но в январе-августе 2026 года он упал до 1,28 миллиона дирхамов. ANAROCK объясняет это увеличением продаж небольших объектов, поскольку рост доли студий и квартир типа 1-BHK привел к снижению средней стоимости покупки на одну недвижимость, что не означает падения цен на весь рынок.

Доминирующей тенденцией в Дубай Саут остается продажа объектов на стадии строительства. В январе-августе 2026 года 94% всех жилых сделок пришлось на объекты «off-plan», то есть на дома, приобретаемые до завершения строительства. В 2020 году доля таких сделок составляла 73%. ANAROCK отмечает, что рынок Дубай Саут находится в фазе запуска новых проектов и их продаж, в то время как доля готового жилья и вторичного рынка пока ограничена.

Арендный рынок в Дубай Саут также демонстрирует рост. Среднегодовой арендный платеж в 2020 году составлял 34 534 дирхама, а в январе-августе 2026 года он вырос до 82 063 дирхамов. Количество транзакций, связанных с арендой, также увеличилось в четыре раза по сравнению с 2020 годом. Согласно данным за 2025 год, валовая доходность от аренды для апартаментов составляла 4,3%, для таунхаусов — 3,4%, а для вилл — 3%. Средняя валовая доходность для всех типов жилой недвижимости составила 3,9%.

В ближайшие годы ожидается увеличение предложения жилья в Дубай Саут. Отчет указывает, что с 2027 по 2029 год запланирована сдача 38 116 единиц. Это более чем в 3,5 раза превышает 10 813 единиц, которые были сданы с 2016 по 2026 год. Наибольшее количество объектов — 16 094 — запланировано к сдаче в 2028 году. Среди объектов на стадии строительства 85% составляют апартаменты, в то время как среди готовых объектов эта доля составляет 59%. Айюш Пури, генеральный директор ANAROCK по жилой недвижимости на Ближнем Востоке, подчеркнул, что за восемь месяцев в Дубай Саут было заключено больше сделок, чем за весь 2025 год, и что растущий спрос на небольшие квартиры расширил круг покупателей в этом районе.

Тем не менее, большое количество сдаваемых в ближайшие три года домов может стать серьезным вызовом для рынка. Если спрос сохранится в нынешних темпах, будет относительно легко реализовать новое предложение, но если спрос замедлится по сравнению с ростом предложения, рынок может столкнуться с давлением. Долгосрочное развитие района также связано с планами по расширению международного аэропорта Аль Мактум и крупномасштабному развитию инфраструктуры, хотя предлагаемая мощность аэропорта не должна рассматриваться как его текущая рабочая мощность.

Согласно отчету консалтинговой компании Anarock, продажи жилья в Dubai South в первые восемь месяцев 2026 года превысили показатели любого другого года, достигнув 12 428 транзакций. Этот показатель на 27% выше, чем 9 788 транзакций, зарегистрированных за весь 2025 год. Рост обусловлен тем, что покупатели все чаще предпочитают более компактные жилые площади.

Dubai South представляет собой запланированный городской и экономический район площадью 145 квадратных километров, расположенный в самом южном коридоре Дубая, ОАЭ. Развитие сосредоточено вокруг Международного аэропорта Аль Мактум и разделено на шесть зон: жилую, логистическую, авиационную, выставочную, золотую и деловую.

Анализ тенденций продаж

Аайуш Пури, генеральный директор по жилой недвижимости, Ближнему Востоку и соучредитель Anarock Channel Partners, отметил, что Dubai South уже обогнал свой годовой объем продаж жилья за 2025 год всего за восемь месяцев. Он подчеркнул, что ключевое изменение заключается в типе приобретаемой недвижимости: студии и односпальные квартиры теперь составляют около трех четвертей всех сделок. Малобюджетные апартаменты стали основным двигателем активности, расширяя привлекательность района за пределы более крупных домов, которые способствовали его раннему росту.

С точки зрения стоимости, жилые сделки в регионе в первые восемь месяцев 2026 года составили 15,9 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 41 117 крор индийских рупий), что эквивалентно 81% от общего объема за предыдущий год в 19,6 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 50 686 крор индийских рупий).

За последние годы регион продемонстрировал многократный рост: годовая стоимость жилых продаж увеличилась с 0,72 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 1 862 крор индийских рупий) в 2020 году до 19,6 миллиарда дирхамов ОАЭ в 2025 году, что составляет 27-кратный рост. За тот же период количество транзакций выросло с 672 до 9 788.

Отчет выявил резкий сдвиг в сторону меньших квартир: студии составили 45% транзакций в январе-августе 2026 года, что более чем вдвое больше их доли в 19,5% в 2025 году. Односпальные квартиры добавили еще 31%, доведя совокупную долю до примерно 76%. В целом, апартаменты составляли 94,5% объема жилых продаж, по сравнению с 31% в 2020 году.

Средняя цена жилья в январе-августе 2026 года составила 1 656 дирхамов ОАЭ (или 42 836 индийских рупий) за квадратный фут, тогда как в 2020 году она составляла 650 дирхамов ОАЭ (или 16 809 индийских рупий). Однако средний размер сделки снизился до 1,28 миллиона дирхамов ОАЭ (или 3,31 крор индийских рупий) по сравнению с пиковым значением в 2,57 миллиона дирхамов ОАЭ (или 6,65 крор индийских рупий) в 2023 году.

Консалтинговая компания объяснила это снижение изменением структуры предлагаемых продуктов и повышенным спросом на более доступные и небольшие единицы, а не широкой коррекцией цен на недвижимость. Пури пояснил, что низкий средний размер покупки не обязательно означает более низкую цену за квадратный фут, поскольку центральным моментом является смена ассортимента продукции. Он также добавил, что нельзя ошибочно принимать более низкий средний размер сделки за рыночную коррекцию цен, отметив, что рынок находится в фазе «запуска и поглощения», и сегменты готового и вторичного жилья еще не созрели.

Отчет показал, что доля продаж объектов «под ключ» (off-plan) в жилых транзакциях в январе-августе 2026 года составила 94%, что выше показателя в 73% в 2020 году.

Инфраструктурная поддержка и рынок аренды

Спрос поддерживается развитием инфраструктуры. Генеральный план Dubai South предусматривает размещение около миллиона жителей и 500 000 рабочих мест после полного завершения строительства. В апреле 2024 года было одобрено расширение Международного аэропорта Аль Мактум на 128 миллиардов дирхамов ОАЭ, первая операционная фаза которого запланирована на 2032 год. Аэропорт должен принять 260 миллионов пассажиров и 12 миллионов тонн грузов ежегодно.

Рынок аренды в районе также расширился: среднегодовая арендная плата выросла с 34 534 дирхамов ОАЭ (или 8,93 лакха индийских рупий) в 2020 году до 82 063 дирхамов ОАЭ (или 21,22 лакха индийских рупий) в январе-августе 2026 года. Объем арендных транзакций увеличился в четыре раза по сравнению с уровнем 2020 года.

Данные о продаже земли также свидетельствуют об устойчивости пайплайна запусков. Стоимость коммерческих сделок выросла с 0,06 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 155 крор индийских рупий) в 2020 году до 5,46 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 14 120 крор индийских рупий) в 2025 году, причем земля составила 97% от общего объема в 2025 году. В первые восемь месяцев 2026 года девелоперы приобрели дополнительно землю на сумму 2 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 5 172 крор индийских рупий).

В перспективе отчет указывает на 38 116 единиц, запланированных к сдаче между 2027 и 2029 годами, что более чем в 3,5 раза превышает 10 813 единиц, сданных с 2016 по 2026 год. Ожидается, что пик сдачи придется на 2028 год с 16 094 единицами. Хотя регион остается привлекательным направлением для инвестиций, Пури предупредил, что «концентрированный период сдачи проверит способность рынка к поглощению, и потребуется устойчивый спрос, чтобы соответствовать предложению». При текущем темпе продаж за январь-август, отчет прогнозирует годовой показатель за 2026 год примерно в 23,9 миллиарда дирхамов ОАЭ (или 61 805 крор индийских рупий).