Владельцу жилья в Дубае, имеющему непогашенный ипотечный кредит, который планирует продать недвижимость перед возвращением на родину, необходимо знать соответствующие правила. Возникает вопрос, может ли покупатель взять на себя оставшийся ипотечный долг, требуется ли одобрение банка, и какова юридическая процедура передачи собственности и урегулирования или передачи кредита.
Согласно законодательству Дубая, поскольку объект недвижимости находится в Дубае, применяется закон о ипотеке Дубая. Продавцом (mortgagor) разрешается продавать, дарить или иным образом распоряжаться заложенной собственностью, либо создавать на ней какие-либо права, только при условии получения согласия залогодержателя (mortgagee) и при условии, что покупатель согласится принять на себя все обязательства продавца по договору ипотеки. Залогодержатель также имеет право указать, что продавец и покупатель будут совместно нести ответственность по этим обязательствам. Это соответствует Статье 10 Закона Дубая № 14 от 2008 года о ипотеке в эмирате Дубай.
Существуют два основных варианта действий, которые можно рассмотреть.
Вариант 1: Продажа недвижимости с погашением существующей ипотеки
Можно продать недвижимость, а вырученные средства использовать для полного погашения действующего ипотечного кредита. Общая последовательность практических шагов выглядит следующим образом:
- Получить письмо об обязательствах от банка: Необходимо запросить документ, подтверждающий сумму непогашенного кредита и необходимую сумму для закрытия ипотеки, включая любые применимые сборы за досрочное погашение или другие платежи.
- Согласовать условия продажи: Заключается договор купли-продажи с покупателем, учитывая наличие ипотеки, и организуется погашение суммы кредита.
- Регистрация сделки в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD): DLD предоставляет услугу под названием «Регистрация продажи заложенной собственности». В рамках этой услуги продавец и покупатель посещают офис Центра регистрации объектов недвижимости с необходимыми документами. Сделка сначала регистрируется для защиты интересов обеих сторон, пока идет процесс погашения ипотеки.
- Погашение непогашенного кредита: Процедура DLD предусматривает использование менеджерных чеков, включая чек в пользу банка на сумму задолженности и чек в пользу продавца на оставшуюся сумму продажи, если таковая имеется. После этого получается письмо от банка о снятии ипотеки.
- Завершение передачи права собственности: После предоставления письма о снятии ипотеки DLD завершает процедуры регистрации продажи и снятия ипотеки. Если покупатель оформляет новую ипотеку, должны быть выполнены соответствующие процедуры финансирования и регистрации ипотеки.
Этот порядок особенно актуален, если покупатель оплачивает покупку из собственных средств или получает отдельное финансирование, а существующий кредит продавца гасится за счет средств от продажи. Точные документы и условия оплаты следует согласовывать с банком и Центром регистрации объектов недвижимости до завершения сделки.
Вариант 2: Передача существующих ипотечных обязательств покупателю
Альтернативно, можно запросить разрешение банка на то, чтобы покупатель принял на себя текущие ипотечные обязательства, если он готов к этому. В таком случае необходимо обратиться в банк с предложением о сделке и запросить подтверждение, позволит ли это покупателю взять на себя существующий кредит. Банк может оценить финансовое положение покупателя и потребовать обновленную или заменяющую документацию по финансированию. Любая передача собственности и связанных с ней ипотечных обязательств должна быть задокументирована и зарегистрирована в соответствии с одобрением банка и требованиями DLD.
Исходя из вышеизложенных положений и процедур, можно рассмотреть возможность продажи недвижимости до возвращения на родину. Наиболее подходящий путь будет зависеть от того, разрешит ли банк покупателю принять на себя существующий кредит или потребует погашения кредита за счет средств от продажи. Следует получить письменное подтверждение от банка о предложенном порядке и скоординировать действия с DLD или Центром регистрации объектов недвижимости для завершения транзакции.
Для получения дополнительных разъяснений рекомендуется связаться с вашим ипотечным кредитором и DLD.
Применимое положение: Закон Дубая № 14 от 2008 года о ипотеке в эмирате Дубай.