По мнению руководителей индустрии, некоторые объекты недвижимости в Дубае могут перейти из категории домов для отдыха в категорию совместного жилья в связи с новым законодательством города, однако маловероятно, что произойдет обратный процесс.
Луис Сантос, соучредитель First Class Property Management, отметил, что наблюдается движение только в одном направлении, а в другом — почти никакого. Он пояснил, что дома для отдыха наиболее эффективны в таких районах, как Даунтаун, Марина, Бизнес-Бэй и ДжБР, где помещения меблированы по определенному стандарту, имеют цену за ночь и бронируются туристами и жителями между объектами.
Совместное жилье, по его словам, подходит для больших квартир в более старых или периферийных зонах, предлагаясь по цене за комнату для жителей с ограниченным бюджетом. Сантос добавил, что владельцы вилл и крупных апартаментов в районах с ослабленным спросом на отдых теперь имеют четкую законную возможность для перехода, что является разумным решением для них и помогает сохранить рыночную привлекательность оставшихся объектов.
Совместное жилье в Дубае подвергается ужесточению правил: одобрено более 44 зоны для такого типа размещения. Муниципалитет Дубая установил требования к минимальному пространству, безопасности и удобствам, а арендодатели обязаны получать разрешения и соблюдать правила заселения. Эти меры направлены на предотвращение перенаселения и защиту прав арендаторов.
Совместное жилье разрешено в 28 сообществах, включая Аль-Рас, Аль-Дагая (Дейра), Аль-Батин, Наиф, Аль-Ригга, Аль-Мутена, Аль-Мураккабат, Хор Аль-Анз, Аль-Рашидия, Аль-Нахда 1, Аль-Кусайс, Аль-Твар 5, Аль-Нахда 2, Мухайсна 4, Карама, Уд Мета, Джумейра 1, Аль-Барша 1 и Аль-Варка 1, среди прочих. В других районах совместное жилье разрешено только в специально отведенных частях сообщества, таких как Абу Хайл, Аль-Бараха, Аль-Хамрия, Манкхул, Аль-Джафилия, Аль-Худаибия, Аль-Сатва, Порт Саид, Хор Аль-Анз Ист, Аль-Мамзар и Промышленные зоны Аль-Кусайс 1, 2, 3, 4 и 5.
Сантос исключил возможность обратного перехода, поскольку дом для отдыха должен сдаваться целиком, как меблированный и классифицированный объект. Таким образом, «два рынка разделяются чище, и каждая недвижимость оказывается в том использовании, которое ей больше подходит».
Шилпа Махтани, соучредитель и управляющий директор bnb holiday homes, согласилась с тем, что эти две модели не взаимозаменяемы. Она отметила, что возможно некоторое перемещение в зависимости от местоположения, спроса и доходности.
Закон Дубая № 4 от 2026 года требует получения разрешения перед тем, как любой объект может быть предназначен для совместного проживания. Он также регулирует заселение и управление такими объектами. Закон вступил в силу в конце августа, и у владельцев и операторов, уже управляющих совместными объектами, есть год на соблюдение требований. Муниципалитет Дубая осуществляет надзор за совместным жильем, в то время как Департамент земельных ресурсов Дубая ведет электронный реестр утвержденных объектов, договоров аренды и резидентов.
Сантос заявил, что прямое влияние на дома для отдыха будет «очень небольшим», поскольку они подпадают под отдельный режим. Дом для отдыха — это полностью меблированный объект, сдающийся на срок менее шести месяцев по разрешению DET. Совместное жилье охватывает комнаты и спальные места для резидентов по долгосрочным контрактам и требует разрешения муниципалитета, утвержденного лимита заселения и договора, зарегистрированного в земельном департаменте. Повторные нарушения могут повлечь штрафы до 1 миллиона дирхамов.
По его мнению, реальный эффект затрагивает неформальный рынок между этими двумя сегментами. Махтани считает, что новые правила «помогут создать более структурированный и прозрачный рынок жилья».
Дома для отдыха ориентированы на туристов, семьи и корпоративных путешественников, которые ценят конфиденциальность и услуги гостеприимства, тогда как совместное жилье удовлетворяет потребность в доступном жилье на длительный срок. Ни один из руководителей не ожидает, что новый закон существенно изменит ставки для домов для отдыха, поскольку клиенты этих сегментов различаются.
Сантос подчеркнул, что семья, посещающая Дубай, или специалист, переезжающий на три месяца, не выбирает между домом для отдыха и койко-местом. Если и есть какое-либо влияние, то оно поддерживающее, поскольку бюджет коротких поездок теперь регулируется и регистрируется.
Махтани добавила, что цены в основном зависят от туристического спроса, сезонности, мероприятий и местоположения, и любое воздействие, вероятно, будет «локализованным, а не затрагивающим весь рынок в целом». Согласно Индексу краткосрочной аренды First Class UAE, бронирования на зиму, сделанные к 1 октября, были на 12 процентов дороже в октябре, на 19 процентов в ноябре и на 18 процентов в декабре по сравнению с предыдущим годом.
Сантос заключил, что закон о совместном жилье «хорош для Дубая и хорош для нашей индустрии». Ежегодные договоры регистрируются через Ejari, дома для отдыха подпадают под DET, а совместное жилье находится под контролем Муниципалитета Дубая с регистрацией контрактов в земельном департаменте. Это помогает владельцам выбирать подходящее использование для каждой собственности и поддерживает профессиональных операторов.
Он указал на один момент, требующий внимания — рекламу. По словам Сантоса, закон запрещает продвижение совместного жилья без разрешения, и платформы бронирования уже проверяют номера разрешений для домов для отдыха, поэтому комната, сданная без разрешения, «не должна иметь возможности отображаться как дом для отдыха».
Сантос предположил, что с учетом предоставленного году на приведение существующих объектов в соответствие, очищение рынка должно отразиться в цифрах к 2027 году. Махтани завершила, что сила Дубая заключается в предложении различных вариантов размещения для разных потребностей, подчеркнув, что «дома для отдыха — это предоставление опыта гостеприимства, а не просто предоставление места для проживания».