Существует спор о том, следует ли приобретать квартиру, оплатив ее наличными, или же ипотека является более выгодным вариантом. Чтобы проиллюстрировать эту дилемму, рассмотрим пример двух друзей — Раджа и Панкаджа, которые решили приобрести квартиру стоимостью 50 миллионов рублей. Оба друга изначально имели на банковских счетах по 50 миллионов рублей, однако их решения привели к колоссальному финансовому расхождению в размере более 20 миллионов рублей спустя два десятилетия.
Радж решил воспользоваться старым подходом: он полностью оплатил покупку квартиры из имеющихся 50 миллионов рублей. В результате у него появилась собственная квартира без каких-либо долгов, но весь его денежный запас в размере 50 миллионов рублей был исчерпан.
Панкадж же подошел к вопросу более разумно. Он внес только 10 миллионов рублей в качестве первоначального взноса, взяв ипотечный кредит на оставшиеся 40 миллионов рублей под годовую ставку 8%. Ежемесячный платеж по этому кредиту составил 33 458 рублей. Одновременно с этим Панкадж инвестировал оставшиеся 40 миллионов рублей в паевые инвестиционные фонды (mutual fund).
Панкадж использовал грамотную стратегию, начав использовать систему систематического снятия средств (SWP) из своих инвестиций. Эти средства ежемесячно в размере 33 458 рублей автоматически направлялись на погашение ипотечного кредита. При этом его инвестиции в паевые фонды приносили среднюю годовую доходность в 12%.
За два десятилетия инвестиции Панкаджа росли благодаря доходности в 12%, в то время как процент по кредиту составлял 8%. Поскольку доходность инвестиций превышала стоимость обслуживания долга на 4%, основной капитал Панкаджа не уменьшался, а продолжал расти. За 20 лет Панкадж извлек из паевого фонда общую сумму в 80,3 миллиона рублей для погашения ипотеки.
К концу этого периода оба друга владели квартирами, стоимость которых увеличилась примерно втрое. Однако благодаря правильному размещению капитала, Панкадж накопил дополнительный крупный денежный фонд в размере 20 миллионов рублей, в то время как у Раджа осталась только недвижимость. Эта ситуация опровергает общепринятое мнение о том, что следует избегать долгов и платить все наличными; современная финансовая математика демонстрирует иную картину.
Чтобы понять, как Панкадж получил около 2,01 миллиарда рублей через 20 лет, необходимо рассмотреть математику сложного процента и SWP. Этот расчет зависит от того, что годовая доходность его инвестиций в 12% выше, чем 8% годовых по ипотеке. Начальный вклад составил 40 миллионов рублей, ожидаемая годовая доходность — 12%, а ежемесячное снятие через SWP — 33 458 рублей. За 240 месяцев Панкадж снял суммарно 80 299 200 рублей (около 80,3 миллиона рублей), полностью закрыв свой ипотечный кредит. Изначально 40 миллионов рублей выросли до 55 миллионов в первые 10 лет, но благодаря ускорению сложного процента в последние 10 лет, сумма достигла 2,01 миллиарда рублей.
