A compra de imóveis na Índia é uma das decisões financeiras mais significativas na vida da maioria das pessoas. Embora os compradores frequentemente tomem a decisão de reservar com base na localização, preço, comodidades e características do complexo residencial, eles muitas vezes esquecem de verificar os documentos legais necessários. Tal negligência pode levar a disputas judiciais, atrasos na obtenção da propriedade, problemas com empréstimos bancários ou congelamento de fundos de investimento. Portanto, antes de adquirir um apartamento, você deve confiar não apenas nas palavras do construtor, mas também estudar cuidadosamente os documentos listados.
Documentos de título e propriedade
Em primeiro lugar, é necessário determinar quem é o proprietário legal do terreno onde o projeto está sendo construído. Deve-se verificar se o construtor possui o direito de propriedade sobre o terreno ou se lhe foi concedido apenas o direito de desenvolvê-lo. Também é importante estudar a cadeia de registros antigos e documentos relacionados ao direito de propriedade. Se o apartamento for comprado no mercado secundário, verifique obrigatoriamente os documentos de registro do proprietário atual.
Certificado de Encargo (EC)
Este documento informa sobre a existência de quaisquer dívidas registradas, hipotecas ou obrigações financeiras sobre o imóvel. Ele pode ser obtido no escritório apropriado do sub-registrador. É importante lembrar que a presença de todos os tipos de disputas ou reclamações no EC não é obrigatória, portanto, não se pode considerar a propriedade livre de disputas apenas com base neste certificado.
Certificado de Registro RERA
Ao comprar um projeto em fase de construção, é necessário verificar o número de registro RERA. As informações sobre a aprovação do projeto, o estado da construção, a data prevista de transferência de propriedade e reclamações contra o construtor podem ser encontradas no site RERA do respectivo estado. Por exemplo, compradores em Uttar Pradesh podem visualizar os registros do projeto no portal UPRERA.
Plano aprovado e esquema de layout
Deve-se solicitar ao construtor o plano de construção e o esquema de layout aprovados pelo órgão competente. É necessário garantir quais torres, apartamentos, andares, vagas de estacionamento e outras comodidades foram aprovados. A divergência entre o edifício construído e o plano aprovado pode causar problemas jurídicos adicionais.
Permissão para início da construção e licenças necessárias (NOC)
É necessário verificar a permissão de construção obtida do órgão competente, ou seja, o certificado de início dos trabalhos. Para edifícios grandes, podem ser necessárias permissões do corpo de bombeiros, órgãos ambientais e outros departamentos competentes. Esses documentos ajudam a entender o status legal do projeto.
Acordo entre construtor e comprador
Este contrato indica a área do apartamento (área carpet), o preço, as condições de pagamento, a data de transferência de propriedade, a compensação em caso de atraso e as condições de rescisão. Antes de assinar, leia atentamente cada item e não confie exclusivamente em brochuras ou promessas verbais do construtor.
Certificado de conclusão e certificado de ocupação
Antes de aceitar o imóvel pronto, verifique obrigatoriamente o Certificado de Conclusão (CC) e o Certificado de Ocupação (OC). O CC confirma que a construção foi concluída de acordo com o plano aprovado, enquanto o OC é um documento do órgão competente que autoriza o uso do edifício. É necessário confirmar a validade desses documentos e sua aplicabilidade à torre específica.
Recibos de impostos imobiliários e débitos
Ao comprar um apartamento usado, deve-se verificar a existência de débitos de imposto predial, contas de eletricidade, água e contribuições para a empresa de gestão. Além disso, é necessário obter do construtor esclarecimentos sobre quaisquer obrigações remanescentes do projeto e comprovações documentais dos pagamentos. Exija os recibos e certidões de inexistência de débitos correspondentes.
Autorização bancária (NOC) e documentos de encerramento de crédito
Se houver um empréstimo bancário anterior no apartamento ou no terreno, é necessário obter do banco uma autorização de não objeção (NOC) e a confirmação do pagamento do empréstimo. Também se deve garantir que não restam quaisquer exigências de hipoteca ou saldos devedores junto ao banco, e, se necessário, solicitar a confirmação da remoção do ônus no banco.
Identificação do vendedor e procuração
É necessário comparar o nome indicado nos documentos de propriedade com os nomes nos documentos de identidade do vendedor, como Aadhaar e PAN. Se o apartamento for vendido por um representante com base em uma procuração (POA), deve-se verificar sua validade e poderes de venda. Ao vender um apartamento usado em um complexo residencial, deve-se também estudar o certificado de acionista e outros documentos importantes do complexo residencial.
