De acordo com um novo estudo da consultora Cavendish Maxwell, mais de um em cinco inquilinos em Dubai agora paga menos do que no contrato anterior. Isso está relacionado ao aumento do volume de imóveis prontos, o que confere maior poder de negociação aos inquilinos.
No terceiro trimestre de 2026, 21,4% das transações de aluguel registraram uma redução no aluguel em comparação com o contrato anterior, um número significativamente superior aos 4,8% registrados no primeiro trimestre. Além disso, 38,7% renovaram os contratos nas mesmas condições, enquanto a parcela de transações com aumento de taxa caiu para 40%, em comparação com 59,4% no mesmo período.
A Cavendish Maxwell observa que essa mudança indica um enfraquecimento do poder de preços dos locadores e uma expansão das oportunidades de negociação para os inquilinos. A taxa média de aluguel em setembro foi de 77,3 dirhams por pé quadrado por ano, um aumento de 5,5% em relação ao ano anterior. Isso representa uma desaceleração acentuada em comparação com o crescimento anual de 11,5% registrado em setembro de 2025. As taxas caíram no segundo trimestre e depois se recuperaram no terceiro trimestre para o nível de março de 2026.
No terceiro trimestre, foram registrados mais de 172.000 contratos de aluguel. O número total de renovações foi de 94.300, uma queda de 10,6% em relação ao ano anterior, enquanto novos contratos aumentaram em 18,2%, atingindo 77.700.
A consultoria prevê que o aumento do fundo disponível exercerá pressão sobre as taxas de crescimento do aluguel no futuro, especialmente no segmento de apartamentos, que representa a maior parte dos projetos concluídos. O rendimento médio do aluguel foi de 6,6% para apartamentos e 4,9% para vilas e townhouses no terceiro trimestre. O rendimento dos apartamentos diminuiu ligeiramente em comparação com o ano anterior, mas permanece atraente em comparação com outros grandes mercados imobiliários mundiais.
Os líderes em rendimento entre apartamentos foram Dubai Investments Park (10%), International City (9%) e Dubai Production City (8%). Entre vilas e townhouses, Dubai Industrial City teve o melhor desempenho com 6,5%, superando Jumeirah Golf Estates (5,8%) e Damac Hills 2 (5,7%).
No período de janeiro a setembro, Dubai entregou cerca de 38.000 unidades habitacionais, um aumento de 41,4% em comparação com o mesmo período de 2025, superando os totais anuais de 2023 e 2024. Apenas no terceiro trimestre foram entregues cerca de 12.400 casas. Mais 24.400 propriedades estão planejadas para o restante de 2026, mas, com base nos indicadores históricos de vendas, espera-se que o número real de unidades entregues seja de 7.300 a 12.200. O volume planejado é ainda maior, com 136.100 unidades planejadas para 2027 e 155.700 para 2028, totalizando 291.800.
Ronan Arthur, diretor e chefe de avaliação de imóveis residenciais na Cavendish Maxwell, observou que «a redução nos lançamentos destaca uma diminuição significativa no ritmo de desenvolvimento, causada pela cautela dos construtores e pela incerteza regional, o que levou ao adiamento de alguns projetos. Enquanto isso, o volume de novas unidades planejadas para entrega nos próximos dois anos é bastante significativo, mesmo considerando os ritmos de implementação».
Ele acrescentou que a absorção da demanda dependerá do crescimento populacional, formação de domicílios, emprego e demanda de investimento.
O volume de vendas de imóveis atingiu 72,6 bilhões de dirhams no terceiro trimestre, em 33.900 transações, uma queda de 13,2% em comparação com o terceiro trimestre do ano passado e 2% menor do que no segundo trimestre deste ano. Anualmente, o valor caiu 47,6% e os volumes caíram 38,6%, fazendo com que as transações atinjam o nível trimestral mais baixo desde o primeiro trimestre de 2024.
O preço médio de venda foi de 1.644 dirhams por pé quadrado em setembro, 2,2% abaixo do ano anterior. Este é o primeiro declínio anual desde o início da recuperação pós-pandemia, após os preços terem ficado negativos em agosto. No entanto, os preços aumentaram 0,3% em termos trimestrais.
As transações fora do plano representaram 72,2% do total de transações, ou 24.500 transações no valor de 47,1 bilhões de dirhams, mas caíram 41,9% em comparação com o ano passado. As transações no mercado pronto aumentaram 19,7% em comparação com o segundo trimestre, atingindo 9.400, embora ainda estejam 28% abaixo do terceiro trimestre de 2025.
Arthur afirmou: «Após dois anos de crescimento sustentado nas vendas, o volume de transações tem diminuído nos últimos quatro trimestres, com as compras no terceiro trimestre de 2026 estando no nível mais baixo desde o primeiro trimestre de 2024 e mais de 38% abaixo dos níveis de pico registrados no ano anterior. A Cavendish Maxwell relata um ambiente de investimento mais moderado nos últimos meses, e esta última observação sublinha como a tensão regional continua a afetar a confiança dos investidores e o sentimento dos compradores».
Dubai South liderou as vendas de apartamentos fora do plano com 4.776 transações, mais de 2,5 vezes o valor de Downtown Jebel Ali (1.865). Seguiram Azizi Milan (1.283), Jumeirah Village Circle (1.153) e Dubai Residence Complex (946).
No segmento pronto, Jumeirah Village Circle manteve o primeiro lugar com 1.111 vendas de apartamentos, o dobro do valor de Business Bay (555). Sobha Sanctuary liderou as vendas de vilas e townhouses fora do plano com 282, e Damac Lagoons liderou as vendas de vilas e townhouses prontas com 211.
Casas de luxo com valor de 20 milhões de dirhams ou mais foram vendidas em 257 unidades por um valor de 9,6 bilhões de dirhams, uma queda de 40,5% em comparação com o ano passado. As vendas de casas ultra-luxuosas, com valor de 50 milhões de dirhams ou mais, somaram 42 transações por um valor de 3,4 bilhões de dirhams, sendo que nove propriedades foram vendidas por mais de 100 milhões de dirhams.
Os construtores lançaram 48 projetos com 15.300 unidades no terceiro trimestre, uma queda de 72,7% e 62,9% em comparação com o ano anterior, respectivamente, embora o lançamento de unidades tenha mais que dobrado em comparação com o segundo trimestre. Nos primeiros nove meses, foram lançados 190 projetos com 49.800 unidades, uma queda de 67,7% e 65,5% em comparação com o mesmo período de 2025.
A Cavendish Maxwell acredita que a cautela dos construtores e a incerteza regional levaram muitos a adiar o lançamento de projetos. A empresa espera que a pressão de baixa nos preços persista até 2027, e o crescimento dos aluguéis continuará a desacelerar.