Um startup fundado por um ex-diretor de crédito da Capitec está criando registros digitais de habitações que estão fora do sistema de títulos de propriedade da África do Sul. A empresa acredita que bancos, seguradoras e bureaus de crédito têm interesse nas informações das pessoas que moram nessas casas.
O aplicativo DigiDeeds foi lançado em março e já atraiu mais de 6.600 participantes em áreas como Soweto, Hyelitsha e Sochangwe. Os membros da comunidade recebem um 'DigiDeed' gratuito — um certificado digital que serve como comprovante de residência, e para os proprietários, registra o direito de propriedade da estrutura, mas não da terra sob ela.
Jaco Karstens, cofundador e CEO, declarou em entrevista à TechCentral na segunda-feira que eles tentaram por décadas entender como integrar as pessoas ao sistema oficial de imóveis, e enfatizou a necessidade de o sistema formal poder reconhecer os ativos que as pessoas já possuem.
Karstens, que é um contador licenciado, passou vinte anos como diretor executivo de crédito na Capitec, onde era supervisionado por equipes de tomada de decisão baseadas em dados do banco. Ele observou que o ponto chave era sincronizar as operações com os dados para que ambas as fontes contassem a mesma história.
A escala do problema que o DigiDeeds resolve é enorme. Citando o relatório anual do Centro de Financiamento de Habitação Acessível na África de 2024, a empresa aponta que apenas 6,9 milhões dos 17,8 milhões de casas na África do Sul possuem título de propriedade. Estima-se que mais de 35 milhões de pessoas vivem em habitações que não fazem parte do sistema oficial de imóveis, incluindo casas informais e RDP, quartos em pátios e casas rurais em terras comunitárias.
Para essas pessoas, comprovar o endereço pode exigir uma viagem ao conselheiro do distrito. Em uma pesquisa comunitária, um participante descreveu como gastou 38 randes em táxi e tirou folga, sem saber se o conselheiro estaria presente.
Grátis para os participantes
O aplicativo verifica três aspectos. O participante tira uma selfie e fotografa sua identidade ou passaporte; para a identidade, o aplicativo lê o código de barras. Em seguida, o usuário marca a localização de sua casa e a fotografa, sendo as coordenadas verificadas pelo GPS e pelo Sistema de Informação Geográfica (SIG). Finalmente, sete vizinhos confirmam o endereço e indicam se a pessoa é proprietária, inquilina ou apenas residente daquela casa.
Quando questionado sobre a validade jurídica do DigiDeed, Karstens citou o direito romano, afirmando: 'Se sete romanos dizem isso, então é assim'. O DigiDeeds afirma ter a opinião de um advogado de que essa abordagem está em conformidade com a legislação vigente. Ele acrescentou que eles não fornecem terra nem título, pois, como é sabido, as pessoas não são donas dessa terra.
O próprio aplicativo é gratuito para os participantes. O DigiDeeds ganha dinheiro com os dados. A empresa adquire dados SIG, os enriquece com informações fornecidas por seus membros e vizinhos, e vende o resultado obtido a bureaus de crédito, que Karstens chama de 'atacado', bem como a bancos, que ele chama de 'varejo'.
Karstens explicou: 'Nós compramos um pouco de dados SIG, enriquecemos muito e vendemos através de provedores de serviços'. Ele relatou que cada participante gera 26 pontos de dados, dos quais o DigiDeeds derivou 11 'características' para uso em modelos de crédito, totalizando atualmente mais de 200.000 pontos de dados. Os vizinhos forneceram mais de 40.000 confirmações. A plataforma também calcula um 'indicador de estabilidade' numa escala de 0 a 100.
Ele mencionou que os três maiores bancos e os três principais bureaus de crédito adquiriram esses dados para testes, mas não os nomeou, citando acordos de confidencialidade. O DigiDeeds posiciona esses registros como 'dados alternativos' para melhorar a avaliação de clientes pelos credores, bem como como comprovante de endereço para verificações de 'conheça seu cliente' de acordo com a Lei de Inteligência Financeira (Fica).
Karstens afirma que o DigiDeed pode ser dado ao credor como garantia por meio de cessão, oferecendo às famílias um tipo de garantia que elas nunca tiveram.
Fraude e Privacidade
O banco de dados de identidades, selfies, fotos de casas e coordenadas GPS de domicílios de baixa renda representa um alvo óbvio. Karstens informou que o aplicativo e o banco de dados do DigiDeeds foram desenvolvidos pelo grupo de software Stellenbosch Octoco e sua subsidiária Polymorph, baseada em Neo4j, um banco de dados gráfico que, segundo ele, já ajuda a identificar infratores. A empresa tem um diretor de TI em tempo integral, e Karstens está registrado como funcionário de informação de acordo com a Lei de Proteção de Dados Pessoais. Os participantes consentem com o uso de seus dados no aplicativo.
Ele alertou: 'Assim que alguém se torna o alvo mais fácil, começam a atacá-lo'. O DigiDeeds opera exclusivamente em assentamentos estabelecidos, incluindo habitações informais neles. Karstens esclareceu que eles não atendem aqueles que estão ilegalmente na terra.
O DigiDeeds foi fundado em novembro de 2024. Karstens observou que a empresa tem mais de 100 investidores. Seu cofundador e diretor não executivo é Charles Robertson, um incorporador imobiliário. O presidente é Ruben Richards, e outros diretores não executivos incluem Jan Abraham, banqueiro que trabalhou com Karstens na Capitec, e Marcus Kurag, fundador da consultoria Africa Practice.
Karstens visa atrair 125.000 participantes em 12 meses. Para atingir confortavelmente o ponto de equilíbrio, precisa de 500.000. O DigiDeeds planeja adicionar serviços como energia solar, conexão à rede e segurança, que os fornecedores podem oferecer aos participantes com moradia comprovada, e Karstens informou que a empresa recebeu um convite para expandir para outros países a partir do próximo ano.
Suas declarações sobre o possível impacto econômico são ainda mais ambiciosas. Quando questionado sobre estudos de valor potencial que podem ser liberados, ele respondeu que não realizou tais estudos. No entanto, ele acredita que se os bancos e outras instituições adotarem este modelo, isso pode dobrar o ritmo do crescimento econômico da África do Sul.
