De acordo com os líderes da indústria, alguns imóveis em Dubai podem mudar da categoria de casas de férias para a categoria de moradia compartilhada devido à nova legislação da cidade, embora seja improvável que ocorra o processo inverso.
Luis Santos, cofundador da First Class Property Management, observou que há movimento apenas em uma direção e quase nenhum na outra. Ele explicou que as casas de férias são mais eficazes em áreas como Downtown, Marina, Business Bay e JBR, onde as unidades são mobiliadas segundo um padrão específico, têm preço por noite e são reservadas por turistas e residentes entre os imóveis.
A moradia compartilhada, segundo ele, é adequada para apartamentos maiores em zonas mais antigas ou periféricas, sendo oferecida por um preço por quarto para residentes com orçamento limitado. Santos acrescentou que os proprietários de vilas e grandes apartamentos em áreas com demanda de lazer enfraquecida agora têm uma clara possibilidade legal de transição, o que é uma decisão sensata para eles e ajuda a manter o apelo de mercado dos imóveis restantes.
A moradia compartilhada em Dubai está sujeita a regras mais rigorosas: mais de 44 zonas foram aprovadas para este tipo de acomodação. O município de Dubai estabeleceu requisitos de espaço mínimo, segurança e comodidades, e os locadores são obrigados a obter permissões e cumprir as regras de ocupação. Essas medidas visam prevenir o superpovoamento e proteger os direitos dos inquilinos.
A moradia compartilhada é permitida em 28 comunidades, incluindo Al Ras, Al Daga (Deira), Al Bateen, Naif, Al Rigga, Al Mutena, Al Murakkabat, Khor Al Anz, Al Rashidiya, Al Nahda 1, Al Qusais, Al Twar 5, Al Nahda 2, Muhaisnah 4, Karama, Oud Metha, Jumeirah 1, Al Barsha 1 e Al Warka 1, entre outras. Em outras áreas, a moradia compartilhada é permitida apenas em partes especificamente designadas da comunidade, como Abu Hail, Al Baraha, Al Hamriya, Mankhool, Al Jafiliya, Al Hudaybiyah, Al Satwa, Port Said, Khor Al Anz East, Al Mamzar e as zonas industriais Al Qusais 1, 2, 3, 4 e 5.
Santos excluiu a possibilidade de reversão, pois uma casa de férias deve ser alugada inteiramente, como um imóvel mobiliado e classificado. Assim, 'os dois mercados se separam de forma mais clara, e cada imóvel acaba no uso que melhor lhe convém.'
Shilpa Mahtani, cofundadora e diretora executiva da bnb holiday homes, concordou que esses dois modelos não são substituíveis. Ela observou que pode haver alguma movimentação dependendo da localização, demanda e rentabilidade.
A Lei de Dubai nº 4 de 2026 exige uma permissão antes que qualquer imóvel possa ser destinado à moradia compartilhada. Ela também regula a ocupação e a gestão desses imóveis. A lei entrou em vigor no final de agosto, e os proprietários e operadores que já gerenciam propriedades compartilhadas têm um ano para cumprir os requisitos. O município de Dubai supervisiona a moradia compartilhada, enquanto o Departamento de Recursos Terrenos de Dubai mantém um registro eletrônico de imóveis aprovados, contratos de aluguel e residentes.
Santos afirmou que o impacto direto nas casas de férias será 'muito pequeno', pois elas estão sujeitas a um regime separado. Uma casa de férias é um imóvel totalmente mobiliado, alugado por menos de seis meses mediante permissão do DET. A moradia compartilhada abrange quartos e camas para residentes sob contratos de longo prazo e requer permissão do município, limite de ocupação aprovado e contrato registrado no departamento de terras. Violações repetidas podem resultar em multas de até 1 milhão de dirhams.
Na sua opinião, o efeito real afeta o mercado informal entre esses dois segmentos. Mahtani acredita que as novas regras 'ajudarão a criar um mercado imobiliário mais estruturado e transparente.'
As casas de férias são voltadas para turistas, famílias e viajantes corporativos que valorizam privacidade e serviços de hospitalidade, enquanto a moradia compartilhada satisfaz a necessidade de moradia acessível a longo prazo. Nenhum dos líderes espera que a nova lei altere significativamente as tarifas para casas de férias, já que os clientes desses segmentos são diferentes.
Santos enfatizou que uma família que visita Dubai ou um especialista que se muda por três meses não escolhe entre uma casa de férias e um beliche. Se houver algum impacto, ele é de suporte, pois o orçamento de viagens curtas agora é regulamentado e registrado.
Mahtani acrescentou que os preços dependem principalmente da demanda turística, sazonalidade, eventos e localização, e qualquer impacto provavelmente será 'localizado, e não afetará o mercado como um todo'. De acordo com o Índice de Aluguel de Curta Duração da First Class UAE, as reservas para o inverno feitas até 1º de outubro foram 12% mais caras em outubro, 19% em novembro e 18% em dezembro em comparação com o ano anterior.
Santos concluiu que a lei de moradia compartilhada 'é boa para Dubai e boa para nossa indústria'. Os contratos anuais são registrados através do Ejari, as casas de férias estão sob o DET, e a moradia compartilhada está sob o controle do Município de Dubai com registro de contratos no departamento de terras. Isso ajuda os proprietários a escolherem o uso adequado para cada propriedade e apoia os operadores profissionais.
Ele apontou um ponto que requer atenção — a publicidade. Segundo Santos, a lei proíbe a promoção de moradia compartilhada sem permissão, e as plataformas de reserva já verificam os números de permissão para casas de férias, portanto, um quarto alugado sem permissão 'não deve ter a capacidade de ser exibido como casa de férias.'
Santos supôs que, dado o ano concedido para adequar os imóveis existentes, a limpeza do mercado deve refletir nos números até 2027. Mahtani concluiu que a força de Dubai reside em oferecer diversas opções de acomodação para diferentes necessidades, destacando que 'casas de férias são sobre fornecer uma experiência de hospitalidade, e não apenas fornecer um lugar para ficar.'
