भारत में आवास खरीदना अधिकांश लोगों के जीवन के सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णयों में से एक है। हालांकि खरीदार अक्सर स्थान, कीमत, सुविधाओं और आवासीय परिसर की विशेषताओं के आधार पर बुकिंग का निर्णय लेते हैं, वे अक्सर आवश्यक कानूनी दस्तावेजों की जांच करना भूल जाते हैं। ऐसी लापरवाही से कानूनी विवाद, स्वामित्व प्राप्त करने में देरी, बैंक ऋण में समस्याएं या निवेशित धन का फ्रीज होना हो सकता है। इसलिए, अपार्टमेंट खरीदने से पहले केवल बिल्डर के शब्दों पर निर्भर रहने के बजाय सूचीबद्ध दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक जांच करना चाहिए।
शीर्षक और स्वामित्व के दस्तावेज़
सबसे पहले यह स्थापित करना आवश्यक है कि जिस भूमि पर परियोजना का निर्माण हो रहा है, उसका कानूनी मालिक कौन है। यह जांचना चाहिए कि क्या बिल्डर के पास जमीन का स्वामित्व अधिकार है या उसे केवल विकास का अधिकार दिया गया है। स्वामित्व से संबंधित पुराने पंजीकरणों और दस्तावेजों की श्रृंखला का अध्ययन करना भी महत्वपूर्ण है। यदि द्वितीयक बाजार में अपार्टमेंट खरीदा जा रहा है, तो वर्तमान मालिक के पंजीकरण दस्तावेजों की अवश्य जांच करें।
भार प्रमाणपत्र (EC)
यह दस्तावेज़ संपत्ति पर किसी भी पंजीकृत ऋण, बंधक या वित्तीय दायित्व की जानकारी देता है। इसे उप-रजिस्ट्रार के संबंधित कार्यालय से प्राप्त किया जा सकता है। यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि EC में सभी प्रकार के विवादों या दावों की उपस्थिति अनिवार्य नहीं है, इसलिए केवल इस प्रमाण पत्र के आधार पर स्वामित्व को विवाद मुक्त नहीं माना जा सकता है।
RERA पंजीकरण प्रमाण पत्र
निर्माण चरण में परियोजना खरीदते समय, RERA पंजीकरण संख्या की जांच करना आवश्यक है। परियोजना की मंजूरी, निर्माण की स्थिति, स्वामित्व हस्तांतरण की अनुमानित तिथि और बिल्डर पर शिकायतों के बारे में जानकारी संबंधित राज्य की RERA वेबसाइट पर पाई जा सकती है। उदाहरण के लिए, उत्तर प्रदेश में खरीदार UPRERA पोर्टल पर परियोजना रिकॉर्ड देख सकते हैं।
अनुमोदित योजना और लेआउट योजना
बिल्डर से संबंधित प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित निर्माण योजना और लेआउट योजना का अनुरोध करना चाहिए। यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि कौन सी टॉवर, अपार्टमेंट, मंजिलें, पार्किंग स्थल और अन्य सुविधाएं अनुमोदित हुई हैं। निर्मित भवन और अनुमोदित योजना के बीच विसंगति आगे कानूनी समस्याएं पैदा कर सकती है।
निर्माण शुरू करने की अनुमति और आवश्यक परमिट (NOC)
संबंधित प्राधिकरण से प्राप्त निर्माण परमिट, यानी काम शुरू करने के प्रमाण पत्र की जांच करना आवश्यक है। बड़ी इमारतों के लिए अग्निशमन विभाग, पर्यावरण संरक्षण एजेंसियों और अन्य संबंधित विभागों से भी परमिट की आवश्यकता हो सकती है। ये दस्तावेज़ परियोजना की कानूनी स्थिति को समझने में मदद करते हैं।
बिल्डर और खरीदार के बीच समझौता
इस समझौते में अपार्टमेंट का क्षेत्रफल (कार्पेट एरिया), कीमत, भुगतान की शर्तें, स्वामित्व हस्तांतरण की तारीख, देरी की स्थिति में मुआवजा और समाप्ति की शर्तें बताई गई हैं। हस्ताक्षर करने से पहले प्रत्येक बिंदु को ध्यान से पढ़ें और केवल ब्रोशर या बिल्डर के मौखिक वादों पर भरोसा न करें।
समापन प्रमाण पत्र और अधिभोग प्रमाण पत्र
तैयार आवास स्वीकार करने से पहले, समापन प्रमाण पत्र (CC) और अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) की जांच करना अनिवार्य है। CC पुष्टि करता है कि निर्माण अनुमोदित योजना के अनुसार पूरा हो गया है, जबकि OC संबंधित प्राधिकरण का वह दस्तावेज़ है जो इमारत के उपयोग की अनुमति देता है। इन दस्तावेजों की वैधता और विशिष्ट टॉवर पर उनकी प्रयोज्यता की पुष्टि करना आवश्यक है।
संपत्ति कर और बकाया राशि के भुगतान की रसीदें
द्वितीयक अपार्टमेंट खरीदते समय, संपत्ति कर, बिजली, पानी और प्रबंधन कंपनी के योगदान पर बकाया राशि की जांच करनी चाहिए। इसके अलावा, बिल्डर से परियोजना पर किसी भी शेष दायित्वों के बारे में स्पष्टीकरण और भुगतान के दस्तावेजी प्रमाण प्राप्त करना आवश्यक है। संबंधित रसीदें और बकाया न होने का प्रमाण पत्र मांगें।
बैंक अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) और ऋण बंद करने के दस्तावेज़
यदि अपार्टमेंट या जमीन पर पहले कोई बैंक ऋण लिया गया था, तो बैंक से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) और ऋण चुकौती का प्रमाण प्राप्त करना आवश्यक है। यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि संपत्ति पर कोई बंधक दावा या बैंक के प्रति बकाया ऋण शेष न हो, और यदि आवश्यक हो तो बैंक से भार हटाने का प्रमाण पत्र मांगना चाहिए।
विक्रेता की पहचान और पावर ऑफ अटॉर्नी
स्वामित्व दस्तावेजों में उल्लिखित नाम का विक्रेता के पहचान पत्रों, जैसे आधार और पैन, में नामों से मिलान करना आवश्यक है। यदि अपार्टमेंट का प्रतिनिधित्व किसी पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) के आधार पर किया जाता है, तो उसकी वैधता और बिक्री के लिए अधिकृत शक्तियों की जांच करनी चाहिए। आवासीय परिसर में द्वितीयक अपार्टमेंट बेचने पर शेयरधारक प्रमाण पत्र और आवासीय परिसर के अन्य महत्वपूर्ण दस्तावेजों का भी अध्ययन करना चाहिए।
