दुबई में रहने वाले घर के मालिक, जिनके पास एक बकाया बंधक ऋण है और जो अपने देश लौटने से पहले संपत्ति बेचना चाहते हैं, उन्हें संबंधित नियमों को जानना आवश्यक है। यह सवाल उठता है कि क्या खरीदार शेष बंधक ऋण ले सकता है, क्या बैंक की मंजूरी आवश्यक है, और स्वामित्व के हस्तांतरण और ऋण के निपटान या हस्तांतरण की कानूनी प्रक्रिया क्या है।
दुबई के कानून के अनुसार, चूंकि संपत्ति दुबई में स्थित है, इसलिए दुबई के बंधक कानून लागू होते हैं। विक्रेता (गिरवी रखने वाला) केवल गिरवी रखी गई संपत्ति को बेचने, दान करने या अन्यथा निपटाने, या उस पर कोई अधिकार बनाने की अनुमति देता है, बशर्ते गिरवी रखने वाले (बंधककर्ता) की सहमति प्राप्त हो और खरीदार विक्रेता की बंधक समझौते के तहत सभी दायित्वों को स्वीकार करने के लिए सहमत हो। बंधककर्ता यह भी निर्दिष्ट करने का अधिकार रखता है कि विक्रेता और खरीदार इन दायित्वों के लिए संयुक्त रूप से जिम्मेदार होंगे। यह दुबई अमीरात में बंधक पर दुबई कानून संख्या 14, 2008 की धारा 10 के अनुरूप है।
विचार करने के लिए दो मुख्य विकल्प हैं।
विकल्प 1: मौजूदा बंधक का भुगतान करके संपत्ति बेचना
संपत्ति बेची जा सकती है, और प्राप्त आय का उपयोग मौजूदा बंधक ऋण का पूर्ण भुगतान करने के लिए किया जा सकता है। व्यावहारिक कदमों का समग्र क्रम इस प्रकार है:
- बैंक से दायित्व पत्र प्राप्त करें: बकाया ऋण राशि और बंधक बंद करने के लिए आवश्यक राशि, जिसमें किसी भी लागू पूर्व-भुगतान शुल्क या अन्य भुगतान शामिल हैं, की पुष्टि करने वाला दस्तावेज़ मांगें।
- बिक्री की शर्तों पर सहमति: खरीदार के साथ बिक्री समझौता करें, बंधक की उपस्थिति को ध्यान में रखते हुए, और ऋण राशि के भुगतान का आयोजन करें।
- दुबई भूमि संसाधन विभाग (DLD) में लेनदेन का पंजीकरण: DLD 'गिरवी रखी गई संपत्ति की बिक्री का पंजीकरण' नामक सेवा प्रदान करता है। इस सेवा के तहत, विक्रेता और खरीदार आवश्यक दस्तावेजों के साथ रियल एस्टेट पंजीकरण केंद्र के कार्यालय में जाते हैं। बंधक के भुगतान की प्रक्रिया चल रही होने तक दोनों पक्षों के हितों की रक्षा के लिए पहले लेनदेन का पंजीकरण किया जाता है।
- बकाया ऋण का भुगतान: DLD प्रक्रिया में प्रबंधन चेक का उपयोग शामिल है, जिसमें ऋण राशि के लिए बैंक के पक्ष में चेक और यदि कोई हो तो बिक्री की शेष राशि के लिए विक्रेता के पक्ष में चेक शामिल है। इसके बाद बैंक से बंधक हटाने का पत्र प्राप्त होता है।
- स्वामित्व हस्तांतरण को पूरा करना: बंधक हटाने के पत्र के प्रदान किए जाने के बाद, DLD बिक्री और बंधक हटाने की प्रक्रियाओं को पूरा करता है। यदि खरीदार नया बंधक लेता है, तो वित्तपोषण और बंधक के पंजीकरण के लिए संबंधित प्रक्रियाओं को पूरा किया जाना चाहिए।
यह क्रम विशेष रूप से प्रासंगिक है यदि खरीदार अपनी खुद की धनराशि से खरीद का भुगतान करता है या अलग से वित्तपोषण प्राप्त करता है, और विक्रेता का मौजूदा ऋण बिक्री से प्राप्त धन से चुकाया जाता है। सटीक दस्तावेज और भुगतान की शर्तें लेनदेन पूरा होने से पहले बैंक और रियल एस्टेट पंजीकरण केंद्र के साथ सहमत होनी चाहिए।
विकल्प 2: मौजूदा बंधक दायित्वों को खरीदार को हस्तांतरित करना
वैकल्पिक रूप से, यदि खरीदार तैयार है तो बैंक से अनुमति मांगी जा सकती है कि वह वर्तमान बंधक दायित्वों को अपने ऊपर ले ले। ऐसा करने के लिए, आपको बैंक से सौदे का प्रस्ताव प्रस्तुत करना होगा और पुष्टि मांगनी होगी कि क्या खरीदार मौजूदा ऋण लेने की अनुमति देगा। बैंक खरीदार की वित्तीय स्थिति का मूल्यांकन कर सकता है और वित्तपोषण पर अद्यतन या प्रतिस्थापन दस्तावेज़ीकरण की मांग कर सकता है। संपत्ति और उससे जुड़े बंधक दायित्वों का कोई भी हस्तांतरण बैंक की मंजूरी और DLD की आवश्यकताओं के अनुसार प्रलेखित और पंजीकृत होना चाहिए।
उपरोक्त प्रावधानों और प्रक्रियाओं के आधार पर, देश लौटने से पहले संपत्ति बेचने की संभावना पर विचार किया जा सकता है। सबसे उपयुक्त रास्ता इस बात पर निर्भर करेगा कि क्या बैंक खरीदार को मौजूदा ऋण लेने की अनुमति देता है या बिक्री से प्राप्त धन से ऋण चुकाने की मांग करता है। प्रस्तावित व्यवस्था के बारे में बैंक से लिखित पुष्टि प्राप्त करना और लेनदेन को पूरा करने के लिए DLD या रियल एस्टेट पंजीकरण केंद्र के साथ समन्वय करना उचित है।
अतिरिक्त स्पष्टीकरण के लिए, अपने बंधक ऋणदाता और DLD से संपर्क करने की सलाह दी जाती है।
लागू प्रावधान: दुबई अमीरात में बंधक पर दुबई कानून संख्या 14, 2008।