1 लाख रुपये के मासिक शुद्ध वेतन पर घर खरीदने की योजना बनाते समय, केवल यह पता लगाना पर्याप्त नहीं है कि बैंक कितनी बंधक ऋण राशि प्रदान करने को तैयार है। यह भी सुनिश्चित करना आवश्यक है कि मासिक भुगतानों (EMI) के बाद व्यक्ति के पास घर के खर्चों, निवेश, अप्रत्याशित जरूरतों और अन्य वित्तीय लक्ष्यों को पूरा करने के लिए पर्याप्त धन बचा रहे।
बैंक ऋण पात्रता निर्धारित करते समय कई कारकों पर विचार करते हैं, जिनमें आय, मौजूदा ऋण, क्रेडिट रेटिंग, आयु, रोजगार और अन्य वित्तीय दायित्व शामिल हैं।
अनुशंसित है कि मासिक भुगतान (EMI) मासिक आय का 40% से अधिक न हो। इस प्रकार, 1 लाख रुपये की आय के लिए कुल EMI की अनुमानित सीमा लगभग 40,000 रुपये है। हालांकि, यह एक कठोर सीमा नहीं है, क्योंकि वास्तविक संभावना व्यक्तिगत खर्चों और अन्य ऋण दायित्वों पर निर्भर करती है।
उदाहरण के लिए, यदि किसी व्यक्ति का पहले से ही कार ऋण पर मासिक भुगतान 10,000 रुपये है, तो बंधक ऋण के लिए बजट को इसे ध्यान में रखते हुए समायोजित किया जाना चाहिए।
8% वार्षिक ब्याज दर और 20 साल की चुकौती अवधि की शर्त पर, 30,000 रुपये का मासिक भुगतान लगभग 3.59 मिलियन रुपये के ऋण के लिए अनुमति देगा। समान भुगतान के साथ, लेकिन 25 साल की अवधि के लिए, ऋण राशि बढ़कर लगभग 3.89 मिलियन रुपये हो जाएगी। इसी तरह, 35,000 रुपये के EMI पर, 20 वर्षों में लगभग 4.18 मिलियन रुपये प्राप्त किए जा सकते हैं, और 25 वर्षों में लगभग 4.53 मिलियन रुपये। 40,000 रुपये के मासिक भुगतान पर, 20 वर्षों में लगभग 4.78 मिलियन रुपये का ऋण उपलब्ध है, और 25 वर्षों में लगभग 5.18 मिलियन रुपये।
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि ये गणनाएँ अनुमानित हैं और 8% वार्षिक दर पर आधारित हैं; बैंक की नीति, उधारकर्ता की प्रोफ़ाइल और अन्य शर्तों के आधार पर वास्तविक EMI और ऋण प्राप्त करने की शर्तें भिन्न हो सकती हैं।
मुख्य बात यह समझना है कि बंधक ऋण की क्षमता और आवास की वास्तविक लागत के बीच क्या अंतर है। यदि आपकी ऋण चुकाने की क्षमता 30,000-40,000 रुपये की सीमा में है, तो 20-25 वर्षों में लगभग 3.6 से 5.2 मिलियन रुपये तक का ऋण प्राप्त किया जा सकता है। हालांकि, इसका मतलब यह नहीं है कि आपको उतनी ही कीमत का घर खरीदना चाहिए, क्योंकि कुल कीमत में डाउन पेमेंट शामिल होता है। उदाहरण के लिए, 4.5 मिलियन रुपये के घर को खरीदने और 3.5 मिलियन रुपये का बंधक प्राप्त करने पर, शेष राशि को अपनी बचत से कवर करना होगा। इसके अलावा, स्टांप शुल्क, पंजीकरण, दस्तावेज़ीकरण, मरम्मत और अन्य खर्चों के लिए अतिरिक्त धन की आवश्यकता होगी।
भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) की वर्तमान आवास ऋण संरचना के तहत, संपत्ति के मूल्य के संबंध में ऋण के अनुपात (LTV) की सीमाएं लागू होती हैं। उदाहरण के लिए, 2 मिलियन और 7.5 मिलियन रुपये से अधिक की व्यक्तिगत आवास ऋण राशि के लिए 80% तक का LTV प्रदान किया जाता है, जबकि 7.5 मिलियन रुपये से अधिक की राशियों के लिए सीमा 75% है। इसका मतलब है कि बैंक संपत्ति की पूरी लागत को वित्तपोषित करने के लिए बाध्य नहीं है।
घर की कीमत 50 मिलियन रुपये और लगभग 80% ऋण स्तर मानते हुए, लगभग 40 मिलियन रुपये के ऋण की आवश्यकता होगी, और मालिक को लगभग 10 मिलियन रुपये का योगदान देना होगा। हालांकि, ये 10 मिलियन अपर्याप्त हो सकते हैं, क्योंकि खरीदार को स्टांप शुल्क, पंजीकरण और अन्य संबंधित खर्चों के लिए आरक्षित निधि रखनी होगी। RBI के दिशानिर्देशों के अनुसार, स्टांप शुल्क, पंजीकरण और अन्य दस्तावेज़ीकरण शुल्क आमतौर पर LTV की गणना में संपत्ति की लागत में शामिल नहीं होते हैं।
इसलिए, 50 मिलियन रुपये मूल्य की संपत्ति खरीदने वाले व्यक्ति को केवल डाउन पेमेंट की राशि के आधार पर खरीद का निर्णय नहीं लेना चाहिए। 1 लाख रुपये की आय पर, अधिकांश हिस्सा, लगभग 40%, EMI पर खर्च होगा। इसके बाद, उपयोगिताओं, किराने का सामान, बच्चों की शिक्षा, बीमा, निवेश, यात्रा और चिकित्सा आवश्यकताओं के लिए लगभग 60,000 रुपये बचेंगे। यदि किसी व्यक्ति के पहले से ही अन्य ऋण हैं, तो वित्तीय दबाव बढ़ जाएगा।
इस प्रकार, 1 लाख रुपये की आय वाले व्यक्ति के लिए आवास की कीमत निर्धारित करते समय, यह मूल्यांकन करना कहीं अधिक महत्वपूर्ण है कि EMI काटने के बाद वास्तव में कितनी राशि बचेगी, न कि केवल यह कि बैंक अधिकतम कितना ऋण स्वीकृत करेगा।
ऋण की लंबी अवधि मासिक भुगतान को कम करती है, लेकिन चुकाए गए कुल ब्याज की राशि बढ़ा देती है। उदाहरण के लिए, 8% वार्षिक दर पर 40 मिलियन रुपये के ऋण के लिए, 20 वर्षों में EMI लगभग 33,500 रुपये होगी, जबकि 25 वर्षों में यह भुगतान घटकर लगभग 30,900 रुपये हो जाएगा। हालांकि, कम मासिक भुगतान के बावजूद, लंबी अवधि कुल ब्याज भुगतान की मात्रा को बढ़ाती है। इसलिए, केवल EMI कम करने के लिए बहुत लंबी अवधि चुनना हमेशा इष्टतम रणनीति नहीं होती है; बेहतर है कि अपनी आय, आयु, भविष्य के खर्चों और निवेश लक्ष्यों के आधार पर अवधि चुनें।